19 enero 2007

¡No compre vivienda: alquile y espere!

La banca y los especuladores han roto la ley de la oferta y la demanda
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Las previsiones de casi todos los analistas coinciden en que el precio de las viviendas está un 50 %, en ocasiones un 100 % y hasta un 200 % por encima de su valor real, según superficie, ubicación y calidades.
Cuando se empiece a desinflar la burbuja inmobiliaria (lo que ocurrirá a partir del otoño de 2008 o primeros meses de 2009) los pisos dejarán de encarecerse y se abaratarán un mínimo del 15 % y poco a poco, al paso de otros dos o tres más, hasta un 30 %.
Una de las circunstancias que contribuyen al abaratamiento de las viviendas es la reducción de la demanda. Mientras haya miles de personas dispuestas a firmar hipotecas (aparte de los que compran para apalancar dinero o especular) los precios seguirán al alza.
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Hay tres grupos de demandantes de inmuebles:
1) Los que necesitan o creen necesitar una vivienda en propiedad, que en su mayoría son individuos o parejas de entre 20 y 40 años de edad, más los inmigrantes;
2) Los inversores, entre los que abundan los especuladores que utilizan sus excedentes --capital disponible-- para comprar viviendas, esperar a que los precios suban y devolverlas al mercado encarecidas; y 
3) Los españoles y extranjeros que quieren adquirir una segunda residencia.
El grupo más numeroso es el primero, que en gran medida es el que puede frenar el encarecimiento e incluso provocar la racionalización de los precios.
Pero hay factores que todavía impiden que ese grupo tome conciencia de su poder. Por ejemplo, la opinión generalizada de que pagar un alquiler es tirar el dinero; la creencia de que para ser verdaderamente libre hay que ser propietario de la vivienda; la propaganda según la cual sólo son dignos quienes poseen algo y, por supuesto, la quimera de que pagando una hipoteca se accede a la categoría de inversor y, por tanto, la riqueza está a la vuelta de la esquina…
¡Medias verdades, falacias y mentiras!
Los propietarios de suelo, los promotores, los bancos y las cajas, los especuladores, los constructores y otros grupos con intereses en el sector alimentan mil y una coartadas.
Sucesivos gobiernos han caído --o se han tirado voluntariamente de cabeza-- en la trampa.
Hay políticos profesionales que están convencidos (algunos por ignorancia y otros porque defienden intereses concretos) de que el bienestar de los españoles sólo se mide con el PIB. Peor aún, los hay que afirman que la buena marcha de la economía depende en gran medida de que los precios de las viviendas sigan al alza.
Los propietarios de inmuebles también están interesados en que los precios suban, incluidos quienes sólo poseen la vivienda en la que residen y no tienen intereses en el sector. Curiosamente, entre quienes defienden con mayor ahínco la compra de vivienda figuran quienes se han hipotecado.
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¿Por qué hay condiciones para pinchar la burbuja?
1) Porque los precios han alcanzado niveles tan desorbitados que empiezan a fallar las coartadas para embaucar a nuevos compradores. Miles de personas empiezan a ser conscientes de que firmar hipotecas a 30, 40 y 50 años es inaceptable --lo escandaloso es que sea legal que personas de más de 30 años firmen hipotecas a 50 años, pues condicionan el futuro de sus hijos, incluidos los no nacidos;
2) Porque el alza de los precios se ha ralentizado y es más fácil que la gente descubra que merece la pena esperar; y...
3) Porque el encarecimiento del precio del dinero (los intereses), y por tanto las cuotas mensuales para amortizar las hipotecas, dibuja un escenario que amenaza con empobrecer o arruinar a miles de familias. De hecho, ya están aumentando los desahucios.
Lo único que falta para propiciar la caída de los precios es que el principal grupo de compradores potenciales aplace la compra. Si esas personas viven de alquiler durante un par de años, los aproximadamente 9.000/14.000 euros que gastarán en el pago del alquiler durante 24 meses serán la mejor inversión de su vida, pues ahorrarán más de 100.000 euros, dependiendo del tipo de inmueble que pretendan comprar. Hay viviendas de alquiler a precios razonables, sobre todo si se comparan las cuantías de esas mensualidades con la amortización de una hipoteca.
Quienes consideran una estupidez pagar alquiler se equivocan, porque se olvidan de que con los precios de venta actuales sólo es posible comprar pisos más pequeños y peor situados que los que se consiguen alquilando.
Además, los tipos de interés seguirán subiendo y antes de que acabe este año la tasa del euríbor superará el 5 %; luego probablemente vuelva a descender, pero acabará subiendo en proporciones insoportables.
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¿Qué ocurrirá si los precios no bajan?
Esta posibilidad es real pero económicamente improbable y si sucede, el armazón de la macroeconomía española --que es lo que en realidad sí va bien-- quedará debilitado y será cada vez más dependiente del humo financiero.
El requisito fundamental para que caigan los precios --porque está visto que la Administración nada práctico hace ni hará-- es que los potenciales compradores aplacen la compra. Cosa que ya está ocurriendo, auque de forma incipiente. No en vano, cada vez son menos las personas o las familias con capacidad económica suficiente para hacer frente a los crecientes tipos de interés, a lo que se une un salario medio que figura entre los más rácanos de Europa.
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¿Cómo se evidenciará que la burbuja se desinfla?
a) Cuando se atemperen los precios, durante los primeros meses el mercado apenas reaccionará. Las inmobiliarias y demás agentes (bancos, cajas e incluso algunos organismos de la Administración) evitarán mostrarse alarmados e insistirán en que comprar es una bicoca.
b) Al detenerse el encarecimiento o bajar los precios algunos especuladores aprovecharán para hacer adquisiciones en lo que parecerá un buen negocio, lo que proporcionará al sector un balón de oxígeno.
c) Una vez superada esa primera fase, los precios empezarán a caer, aunque poco a poco y por parroquias; es decir, más en unas zonas que en otras.
d) En ese momento, al margen de que haya especuladores avispados que logren sacar tajada del cambio de ciclo, las entidades financieras y la Administración harán llamamientos a la tranquilidad, quizá anuncien ayudas al sector y, seguro, pondrán en marcha medidas para reactivar la demanda.
e) Pero conviene mantenerse firmes. Habrá voces que intentarán convencer a los potenciales compradores de que no retrasen la firma de la hipoteca, acusándoles incluso de ser los responsables del paro en la construcción, de las dificultades de tal o cual empresa, de la reducción del PIB y del estancamiento económico... ¡mentira!
f) En la fase final del proceso las propias empresas de compra-venta se pondrán de parte de quienes han esperado la caída de los precios. ¿Por qué? Porque los comisionistas no pueden permitirse el lujo de que el mercado se paralice, de modo que buscarán viviendas debajo de las piedras y las ofrecerán a precios más bajos. En paralelo, los bancos ejecutarán embargos --ya ha aumentado el número de ellos--, pues las futuras alzas de los intereses no perdonarán.   
El pinchazo de la burbuja inmobiliaria será fruto de un proceso que se alimenta a sí mismo. Y que nadie se alarme, el país no se hundirá... ¿O sí?
España cuenta con sectores más imaginativos, más saneados y económicamente más sensatos que el inmobiliario.
El proceso será largo, pero una vez racionalizado y equilibrado, el sector estará en manos de los empresarios más capaces y honestos, que los hay.
Por cierto, en los comicios municipales de la próxima primavera habría que castigar electoralmente a los partidos políticos que han utilizado el urbanismo como fuente de financiación de los ayutamientos, o que han hecho la vista gorda, consintiendo  alentando los enriquecimientos privados realizados a costa de abusar de quienes necesitan vivienda.
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NOTA:  
Este texto, escrito en junio de 2006, ha sido actualizado con fecha 18 de enero de 2007. El original fue elaborado tomando como base el informe que en su día difundió la PLATAFORMA POR UNA VIVIENDA DIGNA; si bien se introdujeron modificaciones de orden estadístico y técnico (tanto en porcentajes como en cifras absolutas) amparadas en datos y análisis procedentes de fuentes oficiales, empresariales e independientes.

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